Presupuesto de reforma: qué cambia frente a obra nueva

Cómo difiere una reforma de obra nueva

• Existe un edificio real, con problemas reales (fisuras, humedad, instalación antigua).
• El cliente está viviendo ahí, así que el proyecto se negocia en medio de su vida.
• Las sorpresas son la regla, no la excepción.
• El cronograma casi siempre se desborda.
• La documentación original puede no existir.

5 ajustes en el presupuesto

1. Un levantamiento físico más profundo

Cóbralo por separado. Un levantamiento de 100 m² toma 8–16h y vale R$ 1.200–4.000 según la complejidad.

2. Una contingencia del 15–25%

No es un "margen de error", es una línea de presupuesto explícita. El cliente la paga o no la usa, y protege al estudio de la sorpresa.

3. Alcance ajustado + extras prefijados

Define un alcance mínimo. Lista 6–10 extras posibles con un valor cada uno. El cliente decide en el momento si los quiere o no.

4. Hora técnica para imprevistos

Cobra R$ 220–400/h para "investigaciones adicionales" (una pared abierta reveló una estructura podrida, etc.). Sin eso, cada sorpresa es una pérdida.

5. Un plazo con holgura real

Toma el cronograma estimado y agrégale 25–40%. El cliente preferiría saber la verdad antes que escuchar una promesa que no se cumple.

Cláusulas obligatorias en el contrato

• "Las sorpresas estructurales y de instalación descubiertas en obra generan un adicional por separado."
• "El cliente es responsable de desocupar las áreas en reforma según el cronograma."
• "Los atrasos por causa del cliente (una decisión pendiente) no son responsabilidad del estudio."
• "Los cambios de alcance tras la aprobación del proyecto generan un cobro adicional según la tabla anexa."