Orçamento de reforma: o que muda em relação a obra nova

Como reforma difere de obra nova

• Existe um edifício real, com problemas reais (rachaduras, umidade, instalação antiga).
• Cliente está morando — projeto é negociado em meio à vida dele.
• Surpresas são regra, não exceção.
• Cronograma quase sempre estoura.
• Documentação original pode não existir.

5 ajustes no orçamento

1. Levantamento físico mais profundo

Cobre separadamente. Levantamento de 100 m² leva 8–16h, vale R$ 1.200–4.000 dependendo da complexidade.

2. Contingência de 15–25%

Não é "margem de erro" — é linha de orçamento explícita. Cliente paga ou não usa, e ela protege escritório de surpresa.

3. Escopo enxuto + extras pré-precificados

Defina escopo mínimo. Liste 6–10 extras possíveis com valor cada. Cliente decide na hora se quer ou não.

4. Hora-técnica para imprevistos

Cobre R$ 220–400/h pra "investigações adicionais" (parede aberta revelou estrutura podre, etc.). Sem isso, cada surpresa é prejuízo.

5. Prazo com folga real

Pegue cronograma estimado e adicione 25–40%. Cliente preferiria saber a verdade do que ouvir promessa que não se cumpre.

Cláusulas obrigatórias no contrato

• "Surpresas estruturais e de instalação descobertas em obra geram aditivo separado."
• "Cliente é responsável por evacuar áreas em reforma conforme cronograma."
• "Atrasos por causa do cliente (decisão pendente) não são responsabilidade do escritório."
• "Mudanças de escopo após aprovação do projeto geram cobrança adicional conforme tabela em anexo."